省城10多年來首次大規(guī)模啟動舊城改造：萬壽宮街區(qū)打造5A景區(qū)，十字街建成商業(yè)中心，省行政中心原址開發(fā)藍(lán)圖已現(xiàn)，東西湖核心區(qū)、青山湖西岸、臨江商務(wù)區(qū)、壇子口服務(wù)業(yè)繁華區(qū)、洪都原址等區(qū)域的開發(fā)建設(shè)也蓄勢待發(fā)……

繼萬壽宮歷史文化街區(qū)之后，萬壽宮商城近期啟動征遷，整個萬壽宮棚戶區(qū)即將與市民揮手告別，再現(xiàn)昔日繁華。

青磚黛瓦、天井閣樓、窗明幾凈……5月10日，南昌市政地產(chǎn)集團(tuán)萬壽宮項(xiàng)目部經(jīng)理李政帶著記者感受了萬壽宮街區(qū)“修舊如故、建新如舊”的風(fēng)格，幾棟復(fù)原建筑展現(xiàn)了萬壽宮街區(qū)街巷肌理及傳統(tǒng)建筑風(fēng)貌。

“萬壽宮歷史文化街區(qū)原居住著1232戶，屬棚戶區(qū)。”李政說，“如今街區(qū)文商旅結(jié)合，地下商業(yè)與地鐵站相通。”用李政的話來說，這是舊城乘著地鐵駛向復(fù)興。

這只是南昌“舊城復(fù)興”一個縮影。2015年1月21日，南昌市十四屆人大五次會議《政府工作報告》，首次提出“舊城復(fù)興”。至此，從東湖到西湖，從青云譜到青山湖，老城區(qū)踏上了復(fù)興之路。

舊城“被掏空” 尋求復(fù)興

每當(dāng)夜幕降臨，具有歐式風(fēng)格的青云小鎮(zhèn)霓虹閃爍，車水馬龍。這條解放路與上海路交叉口的利民路，原本沿線是印刷廠等老廠區(qū)。青云譜區(qū)去年開業(yè)的青云小鎮(zhèn)彌補(bǔ)了城南沒有特色商業(yè)街的空白，滿足了片區(qū)居民“吃樂購”需求。

南昌市發(fā)改委總經(jīng)濟(jì)師柳華表示，所謂復(fù)興就是整個舊城改造過程中融入現(xiàn)代服務(wù)業(yè)元素，使老城區(qū)煥發(fā)青春。這其中很重要的一個標(biāo)志就是改造后的區(qū)域具有核心帶動作用，或者說我們通過這種復(fù)興使舊城的功能進(jìn)一步提升，與省會城市中心城區(qū)的定位相匹配。

在“舊城復(fù)興”之前，南昌市中心城區(qū)已經(jīng)有10多年沒有進(jìn)行大規(guī)模的舊城改造。柳華說：“舊城是城市發(fā)展的必然產(chǎn)物，其經(jīng)濟(jì)承載力不足，無法滿足經(jīng)濟(jì)的發(fā)展需要，也無法滿足人們的物質(zhì)文化需求，這就凸顯舊城改造與復(fù)興的必要性。”

2000年，紅谷灘正式啟動開發(fā)建設(shè)，十多年后，紅谷灘新區(qū)一片繁華，老城區(qū)金融企業(yè)等開始“大遷徙”；而如今，隨著省委省政府的搬遷，九龍湖又順勢崛起。

相比之下，城市發(fā)展的重心轉(zhuǎn)移讓老城區(qū)有種“被掏空”的感覺。記者獲得一份分析資料指出，隨著城市重心調(diào)整和紅谷灘金融商務(wù)區(qū)的打造，東湖區(qū)金融企業(yè)和大型國有企事業(yè)單位外遷造成不可逆轉(zhuǎn)的稅源下降。西湖區(qū)可用土地匱乏，導(dǎo)致企業(yè)紛紛外遷。

最近兩年，南昌市四個中心城區(qū)的《政府工作報告》，頻繁提及的是“經(jīng)濟(jì)增長壓力大”。相關(guān)人士分析說，最大的原因是城區(qū)產(chǎn)業(yè)用地受限，大企業(yè)外遷。

為此，南昌市提出了舊城復(fù)興計(jì)劃，即對城市中某一衰落的區(qū)域進(jìn)行拆遷、改造、投資和建設(shè)，使之重現(xiàn)繁榮。據(jù)了解，2013-2017年，南昌市規(guī)劃改造288個地塊項(xiàng)目，其中四個中心城區(qū)161個地塊項(xiàng)目。

不差錢了 商圈引領(lǐng)復(fù)興

其實(shí)，南昌“舊城復(fù)興”最大的瓶頸就是一個字——“錢”。

據(jù)南昌市相關(guān)人士介紹，南昌舊城改造總的資金投入量大約需1778億元，四個中心城區(qū)需要1300億元。其中，經(jīng)初步測算，四個中心城區(qū)改造資金缺口約達(dá)到300億元。此前，南昌市通過“1+6+X”的組合拳解決了這一難題：“1”即由市土地儲備中心籌措資金負(fù)責(zé)政府主導(dǎo)的棚改項(xiàng)目；“6”即由6家市屬國有平臺籌措資金負(fù)責(zé)的棚改項(xiàng)目；“X”即社會資本參與的棚改項(xiàng)目。

十字街，歷史上曾經(jīng)是“南昌第一街”，見證過南昌這座歷史文化古城的繁華。據(jù)介紹，南昌十字街的征遷三次啟動、又三次擱下，其中最重要的原因就是資金缺口。十字街棚改項(xiàng)目測算改造資金約需35億元，預(yù)計(jì)可出讓土地收益不到20億元，資金缺口將近15億元。

“舊城復(fù)興”甫一提出，通過新模式，十字街的舊改步伐加快。如今，這里將要崛起一座商業(yè)中心：正盛·太古港80萬平方米世界級城市綜合體確定落戶；北京王府井確定在十字街投資建設(shè)華中旗艦店；世界頂尖酒店品牌——萬豪國際酒店也將進(jìn)駐。

在今年1月份，南昌市召開的“兩會”上，明確了“舊城復(fù)興”重點(diǎn)：復(fù)興東西湖核心區(qū)、完成青山湖西岸、臨江商務(wù)區(qū)、壇子口服務(wù)業(yè)繁華區(qū)建設(shè)，對省行政中心和洪都原址進(jìn)行現(xiàn)代商業(yè)功能開發(fā)。

記者采訪了解到，洪都原址已有400畝土地去年年底掛牌出讓，東西湖核心區(qū)、青山湖西岸、臨江商務(wù)區(qū)土地也已“騰籠”。而去年年底省行政中心搬遷后，其原址就有包括香港恒隆地產(chǎn)、香港新世界、萬達(dá)等知名企業(yè)紛紛踩點(diǎn)。目前，南昌市正積極接洽香港恒隆地產(chǎn)有限公司落戶，雙方已深談至“規(guī)劃方案、出讓時間”等事項(xiàng)，整個項(xiàng)目或投資50億港幣，打造恒隆廣場，約30萬平方米，將帶來300個世界一線品牌和每年上億元稅收，引領(lǐng)八一廣場——中山路“百億商圈”立體化、國際化的提升。

設(shè)置紅線 保障居民利益

南昌市建筑工程集團(tuán)混凝土有限公司總經(jīng)理吳江在今年南昌“兩會”上呼吁：舊城改造應(yīng)符合城市總體建設(shè)規(guī)劃，在政府和商業(yè)投資者受益之外，居民利益應(yīng)得到充分保障，在改造建設(shè)中應(yīng)當(dāng)充分合理地配置城市公益設(shè)施、公共建設(shè)項(xiàng)目。

為此，南昌市規(guī)定棚戶區(qū)改造后用于開發(fā)的地塊，商業(yè)地塊與功能性地塊比例要達(dá)到4∶6。這條紅線的設(shè)置，限制了各城區(qū)一味開發(fā)房地產(chǎn)，加快了產(chǎn)城融合及配拍套項(xiàng)目建設(shè)步伐；對于舊改過程中那些沒必要拆除的建筑，南昌市進(jìn)行的是改造式保留；對于那些具有保護(hù)價值的歷史建筑，則一留到底。

記者采訪了解到，東湖區(qū)青山南路棚戶區(qū)改造項(xiàng)目，在完成居民就地安置的基礎(chǔ)上，引進(jìn)了國內(nèi)500強(qiáng)企業(yè)，著手打造中部地區(qū)黃金及衍生產(chǎn)品交易中心。結(jié)合滕王閣東廣場改造，東湖區(qū)將在此投資興建唐宋歷史文化街。

而南昌市政控股集團(tuán)參與萬壽宮棚改，結(jié)合歷史文化名城街區(qū)進(jìn)行“拆改留”，保護(hù)與開發(fā)相結(jié)合，打造歷史街區(qū)城市新品牌。今年3月，南昌市主要領(lǐng)導(dǎo)在萬壽宮歷史文化街區(qū)調(diào)研時，要求街區(qū)成為南昌“舊城復(fù)興”的典范。

“不僅要成為‘舊城復(fù)興’典范，萬壽宮歷史文化街區(qū)還將努力實(shí)現(xiàn)南昌5A景區(qū)零的突破。”李政站在修復(fù)好的萬壽宮歷史文化街區(qū)清末民初建筑前，信心滿懷。